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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
如何守护网络课堂空间****** 光明日报记者 常莹 近几年，网课已成为不可或缺的教学方式，不少学校通过会议软件、直播平台等开展教学活动。而以“网课爆破”为代表的网络暴力也开始入侵在线课堂，不少师生深受其扰。前段时间，河南新郑三中老师网课遭入侵后离世的消息引发广泛关注。这一事件将“网课爆破”一词推向公共视野。 日前，中央网信办印发《关于切实加强网络暴力治理的通知》，提出“建立健全网暴预警预防机制，强化网暴当事人保护，严防网暴信息传播扩散，依法从严处置处罚”，旨在切实加大网暴治理力度，进一步压实网站平台主体责任，健全完善长效工作机制，有效保障广大网民合法权益，维护文明健康的网络环境。 “网课爆破”究竟是什么？为何在网络课堂中出现？我们又该采取什么样的措施制止“网课爆破”，保障网课安全？记者就此展开了采访。
在内蒙古呼和浩特市赛罕区南门外小学，教职工在监控室里查看网课录制情况。新华社发 1.谁在扰乱教学秩序 新郑三中教师遭“网课爆破”的事件，让很多人开始警惕，教师也成了网络暴力的围猎对象。 遭受“网课爆破”的新郑三中老师的亲属介绍，该教师原在新郑三中教授历史课，一段时间以来，她的网课经常遭遇“入侵”和“爆破”。10月28日晚在上网课时，再次有陌生网友闯入网课直播间对其进行辱骂，干扰课件投屏，迫使该老师退出网课。两天后她被发现在家身亡，死亡证明鉴定为猝死。目前，当地公安、教育等部门正在介入处理调查此事。 “网课爆破”是如何实施的？记者调查发现，一场“网课爆破”往往有几位乃至十几位参与者，并非“恶作剧”般简单。 何为“网课爆破”，目前尚未有明晰的定义。根据已发生的案例进行归纳，“网课爆破”是一种恶意入侵网络课堂、扰乱网络课堂秩序的行为。当网课会议号和密码被泄露后，有些人有组织地“入侵”在线课堂，通过强行霸屏、刷屏发送骚扰信息，甚至辱骂师生、播放不雅视频等方式，恶意扰乱教学秩序。这些入侵课堂的人，在社交媒体上被称为“爆破手”。 “爆破手”通过社交媒体，有组织地发起一场场“爆破”，有些“爆破”来自学生本身，也有些来自明码标价的专业组织。有组织的“爆破”由知情人泄露网课时间和房间号码，专门的“组织者”下达“爆破令”后，参与者在固定时间集合“爆破”网课。根据已有报道，无论是内部泄露的学生，还是专门的“爆破手”，“网课爆破”的参与者以青少年学生居多。 《2021年全国未成年人互联网使用情况研究报告》显示，2021年我国未成年网民规模达1.91亿，未成年人互联网普及率达96.8%。未成年网民在网上遭到讽刺或谩骂的比例为16.6%；自己或亲友在网上遭到恶意骚扰的比例为7.0%。 数字时代，人们很难离开互联网，网络技术的不断革新也给了网络暴力发展的空间。复旦大学网络空间国际治理研究基地主任沈逸接受采访时指出：“‘网课爆破’并非普通的网络暴力，而是网络暴力向正常课堂教学活动的渗透，是一种新型网络暴力。目前，‘网课爆破’显示出两大新特点：第一，具备‘干扰性’特征，即试图阻断正常的网络沟通和交流，使授课无法继续进行。第二，具备‘暴力性’特征，即使用攻击性的语言、骚扰性的视频乃至违反公序良俗、带有人身攻击性质的不雅言辞，攻击特定的目标或泛化的非特定目标，以达到扰乱秩序的目的。”
一名上海小学生在家中上网课。新华社发 “网课爆破”这一恶意行为，经过互联网的放大传播，往往成了伤人利器。11月4日，中国政法大学教授罗翔发布视频称：“这种行为真的让人感到非常愤怒，因为同为教育工作者，我时常能够把自己代入进去。我在想，如果我面临类似的情境，会如何作为？” “与网络暴力普遍表现为朴素正义感不同，‘网课爆破’表现为参与者在扰乱课堂秩序过程中的无理性狂欢，其参与者以青少年学生居多。”中国传媒大学主流融媒体研究中心主任唐远清接受采访时说，“网课爆破”对课堂秩序而言有着不可忽视的破坏性，给学生和老师都带来巨大的伤害。 2.缺乏应急预案与管理办法 互联网已成为当代未成年人重要的学习、社交、娱乐工具。以“网课爆破”为代表的网络暴力行为是如何蔓延和发展起来的？ 网络的匿名性是“网课爆破”存在的原因之一。“网络世界天然的治理难点在于，即便是引入了‘白名单’机制的软件，也不可能完全解决实名制问题。而即便解决了实名制问题，顶着‘数字化面罩’与他人交流的体验也完全不同于线下面对面交互的体验，人们在不使用真实身份时更容易肆意释放内心的极端情绪。”沈逸说。 “教师在操作层面的水平不同，对网络熟悉程度也不同，这些都是不可忽略的因素。与此同时，校方和平台方在预案预警方面缺乏相应的响应机制。”唐远清如是说。 沈逸也表示，“教学行为自线下向线上的大规模转移，是在新冠肺炎疫情暴发的大背景下开始的，所以也是在缺少事前准备的前提下展开的，而对网课的管理，没有跟得上网课的发展”。
广西东兴中学的学生在家上网课。新华社发 随着“网课爆破”现象不断浮出水面，其背后的组织化、黑产化的趋势值得警惕。沈逸阐述了自己的担忧：“我们需重视‘网课爆破’发展趋势。一是‘生态化’态势。一些参与的学生理所当然地认为，只要自己不喜欢某一门课，就可以找人进入课堂捣乱，他们并没有意识到做法的不正确性。二是‘组织化’态势。有一些依托社交软件形成的群体或圈层正在承接这些‘爆破’的订单。三是‘流量化’态势的前兆。某种程度上，‘网课爆破’已经具备了‘流量化生存’的前兆。所谓‘流量化生存’，即通过获取流量来提升或真实或虚幻的影响力，为此不惜游走在违反公序良俗或法律法规的边缘。四是网络暴力的参与者能够从对正常社会活动秩序的扰乱、冲击和破坏中获得所谓的成就感、归属感和宣泄负面情绪的快感。” 3.维护网课秩序仍需多方发力 “网络课堂作为学校进行教育教学活动的重要场所，其教学质量必须得到保证。‘网课爆破’的治理，需要多方面的合力：公安机关依法打击破坏网络课堂秩序的违法犯罪行为，依法惩治形成有效震慑；学校要重视对学生的引导和教育，也要加强对老师应对网课突发事件能力的培训；有关部门要通过健全监管监督机制，促进平台履行主体责任。”唐远清说。 目前，多个网络会议平台已有相关应对措施，开展巡查和处理，清理掉了相关违规内容并封禁了部分违规账号，并对“网课爆破”设立相应阻止功能。例如，腾讯会议提供了多种会前、会中、会后的权限设置方式，保障在线课堂安全性，满足课堂、研讨会、答辩等多种场景的教学需求；在钉钉，老师可通过设置‘仅主持人可邀请成员’，限制参会学生把会议号分享给陌生人。目前，记者在一些社交平台上搜索，发现此前以“网课爆破”为关键词活跃的部分社交小组已无搜索结果。 与此同时，校方也行动起来，努力做好预防预警和事后处理工作。部分地区教育部门已关注到“网课爆破”情况频现，并要求学校采取措施加强在线课堂安全，包括实名授权学生进入，要求每个学校设置网络监控员，加强一线教师培训等。课堂之外，也要通过宣传、教育的方式，重点引导学生正确认识网络，养成良好上网习惯，遵守网络规则，规范自己在互联网上的言行。“整体网络环境是其中每一个个体互动建构的结果，每个人都要为自己在网络空间中的言行负责。预防‘网课爆破’不仅需要校方的努力，还需要政府从更宏观的层面提高治理能力、建设治理体系，为校方提供支持。”沈逸说。
宁夏银川市兴庆区第四小学教师通过线上平台为学生上语文课。新华社发 网络空间不是法外之地，维护网络课堂秩序，惩治网课暴力乱象，刻不容缓。罗翔表示，对于扰乱正常的工作秩序、教学秩序，现行法律提供了许多规制之道，无论是教育法、治安管理处罚法，还是刑法，都有相应的惩治措施。尤其是对公然侮辱他人，现行刑法第246条就规定了侮辱罪，以暴力方法或其他手段公然侮辱他人，情节严重的，最高可以判处3年有期徒刑。 近几年，网络安全法、个人信息保护法、电子商务法以及有关司法解释等，都对打击网络水军、治理网络暴力等问题提供了强有力的法律支撑。在今年的网暴专项整治行动当中，重点网站平台累计拦截涉攻击谩骂、造谣诋毁等信息6541万余条，处置违法违规的账号7.8万个。在去年11月份正式实施的《中华人民共和国个人信息保护法》中，明确提到了要加强重要互联网平台的义务，以及强化侵犯个人信息的惩罚机制和力度。 日前，中央网信办印发的《关于切实加强网络暴力治理的通知》指出，网站平台要根据自身特点，建立完善紧急防护功能，提供一键关闭陌生人私信、评论、转发和@消息等设置。用户遭遇网暴风险时，网站平台要及时发送系统信息，提示其启动一键防护，免受网暴信息骚扰侵害。在网站平台评论、私信等位置设置网暴信息快捷投诉举报入口，简化投诉举报程序，网站平台对于明确为网暴信息的应在第一时间予以处置。向用户提供针对网暴信息的一键取证等功能，方便当事人快速收集证据。坚持最有利于未成年人的原则，优先处理涉未成年人网暴举报。 “营造清朗的网络空间，认清‘网课爆破’的本质与危害，保障网络课堂的安宁，筑牢校园网络安全防火墙，离不开多方发力，久久为功。”唐远清说。 《光明日报》（ 2022年12月20日 07版） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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